相続登記申請義務化目前!遠方の空き家を相続するべき?判断基準や相続する場合、しない場合の手続、注意点を確認

地元から都会に出て就職し、家族を持って生活している人が、いよいよ親の相続を考えなければならなくなった時に、空き家となる実家の処遇に困るというケースは非常に多く見られます。

不動産の相続を巡っては、目前に迫っている相続登記申請義務化の話題も避けて通れません。

本章では来年4月からの相続登記申請義務化を見据え、遠方の空き家を相続するべきかどうかの判断基準や、相続する場合、しない場合の手続、注意点などについて解説していきます。

相続登記申請義務化がいよいよ迫っています

相続登記の申請義務化はすでに決定され、政府や行政機関、あるいは相続問題を扱う民間の専門機関も数年前から周知に取り組んできたところです。

そしてそのスタート時期がいよいよ迫り、令和6年の4月1日から相続登記申請義務化が始まります。

この義務化に関しては遡及効があることに注意が必要で、義務化前に発生した相続における不動産も全て対象にされます。

これから相続を迎える予定の方ももちろん対象になるので、相続するのであれば相続登記の申請は必ず必要になると思ってください。

不動産が遺産に含まれることが分かっているケースでは、その処遇をどうするか今のうちから考えておくことが望まれます。

不動産は持っているだけでも税金や管理費、メンテナンス費がかかりますし、所有者としての法的な責任も負うので、相続するならばその覚悟が必要です。

次の項からは空き家となる遠方の不動産を相続するべきか否か、判断の基準を確認するとともに、相続する場合、しない場合双方の手続面や注意点について見ていきます。

相続しても良いと思われるケース

まずは相続しても良いと思われるケースから見ていきます。

①自分で使うことができる

遠方であることから、通常は自分の居住用に用いるのが困難であることが前提になります。

ただし、例えば仕事の面で融通が利けばリモートワークなどで会社から離れて仕事をすることもできるかもしれません。

あるいは転職して地元に戻る検討ができれば自己居住用不動産としてそのまま活用できます。

視点を変えて、居住用としてではなく別荘や趣味の活動拠点などとして利用することも考えられます。

②賃貸等の利活用ができる

不動産会社などに相談して、市場で借り手が付きそうな場合は収益源となりますし、親族や友人など自分の知り合いに貸し出すということもできます。

賃貸に出して十分な収益が上がるようであれば、利用価値のある不動産として相続する意味があります。

③売却して換金できる

自分で住むことも、貸し出すこともできない場合は売却して換金することもできます。

よほど傷みが進んだ物件でない限り、相応の値段設定にすれば市場で買い手が付くことが多いので、古い物件でも諦めずに不動産業者に相談してみましょう。

相続する場合の事前準備と事後の手続き

前項で見た相続しても良いと思われる判断基準のうち、賃貸需要と売却が可能かどうかの判断はプロの不動産業者の見立てが必要です。

ですから相続が起きる前に不動産業者に相談して、賃貸に出した場合に借り手が付きそうか、売りに出した場合は買い手が付きそうか見極めておくことが肝要です。

利活用や売却が難しい判断が出た場合は、相続しないという方向に向かうことになるでしょう。

また相続するとすれば相続登記の申請が必要になります。

こちらの面でも相続が起きる前に登記簿を確認して所有権者の名義を確認しておくことが勧められます。

もし今の所有者の方の名義に変更されておらず、一世代、あるいは数世代前の方の名義になっている場合、過去の相続に遡って相続登記を順に実施しなければなりません。

その場合は必要書類の取得に時間がかかることや、関係者との権利調整に難航することもあるので、早めに専門家に相談して適切な処理をする必要があります。

なお過去の相続において相続登記がなされていない土地がある場合、順を追ってする相続登記において登録免許税が免除される仕組みがあるので、税負担を軽減できます。

相続しない方が良い、または注意深い検討を要すケース

次に、相続することについて慎重に考えた方が良い、または相続しない方が良いと思われるケースを見ていきます。

①利活用や売却が難しい

自分で住むことも利用することもできず、賃貸需要も全く期待できないという場合、不動産を持っているだけで固定資産税や管理費がかかりますから、売却するしかありません。

売却が完了するまでは適切なメンテナンスも必要で、遠方であることを考えれば移動費なども負担になります。

もし売却も望めない場合は、相続をすると確実にメリットよりデメリットの方が大きくなるので、相続しない方が賢明です。

②税制上の特例を利用できない

相続不動産となる空き家の売却には税制上で3000万円の控除特例があり、これを利用できれば売却益を圧縮して譲渡所得税の負担を大きく軽減することができます。

売れるとしてもどれくらいで売れそうなのか、特例などの優遇策は使えるのか、不動産や税金に詳しい専門家のアドバイスが必要になります。

相続しない場合のケース別手続き

空き家を相続しない方が良いと判断した場合、ケースによって対応や手続きの仕方が変わってきます。

複数の相続人がいる場合は、不動産だけを相続の対象から外して遺産分割することができます。

他に有効活用できそうな相続人がいればその人に不動産を譲るとか、あるいは積極的に欲しいと考える人がいなくても、現預金を多めに分配して不動産を引き受けてもらうなどの工夫もできます。

そうすればデメリットがある相続放棄をせずに解決が可能です。

相続放棄をすれば不動産を相続しなくて済むので、近隣に対する不動産所有者としての法的責任が問題になることはありませんし、税金の負担や管理の手間や費用なども避けられます。

ただ相続放棄をすると不動産以外の財産も一切受け取れなくなるので、この点はよく吟味する必要があります。

もし相続放棄する場合は、相続発生から3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きをとらなければならないことと、民法上で自分の次に相続人となる人が不動産を管理できるようになるまで、相続放棄をした人に不動産の管理責任が残る点に注意が必要です。

遠方空き家の処遇は専門機関に相談

空き家の相続をする方が良いか、それともしない方が良いかは、その不動産の価値を見極めて利活用や売却などの可能性を探るところから始まります。

賃貸方面ではどれくらいの利益が望めるか、売却方面ではどれくらいの譲渡所得税がかかりそうか、税負担を軽減する特例を使えるかなど、総合的に勘案しなければなりません。

遺産分割の調整などは当事者だけで進めるとトラブルになる事も多いので、不動産実務や法務、税務などワンストップで相談に応じてくれる専門機関に相談するようにしてください。

まとめ

この回では相続登記申請義務化の話題を押さえつつ、遠方の空き家を相続するべきかどうかの判断基準や、相続する、しない場合双方の手続及び注意点について見てきました。

相続すべきか否か判断するには、事前にその不動産の価値を知る必要があり、利活用の可能性を早めに考えておくことが大切です。

また相続が起きてから慌てないためにも、現状の登記がどうなっているのか確認しておきましょう。

当センターでは不動産、法務、税務、各種行政手続きなどの専門家が連携して空き家相続に関する相談に応じております。

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