不動産の相続登記をするために必要な遺産分割とは
人が死亡すると、その方が持っていた財産は「相続財産」として、法定相続人に引き継がれます。この相続財産には、預貯金や株式だけでなく、不動産も含まれることが一般的です。不動産を相続した場合、そのままでは売却や賃貸などの手続きができません。不動産の名義（登記）を変更する必要があり、これを「相続登記」といいます。
そして、2024年4月からは相続登記が義務化され、相続人は不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しなければならないと法律で定められました。
この相続登記の前提となるのが、「遺産分割」です。
1.遺産分割とは
まず、遺産分割とはどのようなものか確認しましょう。
1-1.共同相続をすると遺産は遺言がなければ共有とされる
被相続人が亡くなって相続が開始すると、遺言がなければ、相続人が複数居る場合には遺産は相続人の共有の状態にあるとされています。
このとき、相続があったからといって、自然に相続人の名義になるわけではなく、被相続人の名義のままになっている状態です。
被相続人名義の不動産を売却や賃貸をする場合に、不動産会社から登記が被相続人名義のままだと手続きができないといわれますので、相続登記をする必要があります。
この相続登記をするには、添付書類として遺産分割協議書などを添付する必要があるので、前提となる遺産分割が必要となります
1-2.遺言がある場合はどうなるのか
遺言がある場合で、遺言に不動産の所有権を誰が引き継ぐかが書かれている場合には、その人が所有権を取得します。
遺言があったとしても、不動産についての記述がない場合には、登記をするためには遺産分割が必要です。
また、遺言で相続分の指定をしているに過ぎない場合には、指定された相続分に従った遺産分割を行う必要があります。
ただし、遺言書の中に「遺贈」の記載がある場合は、通常の相続とは異なる手続きが必要になります。
遺贈とは、相続人以外の第三者に財産を譲る行為のことです。
たとえば、「長年介護してくれた友人に預金の一部を遺贈する」「お世話になった団体に寄付するために不動産を遺贈する」といったケースが該当します。
遺贈の内容によっては、「遺留分」という、法定相続人に保障された最低限の取り分を侵害することがあります。但し遺留分については侵害を受けたものが一年以内に事故の遺留分に相当する割合を請求しなければなりません。
遺産分割が必要である場合かどうか迷う場合、是非司法書士にご相談ください。
遺言がある場合で、遺言に不動産の所有権を誰が引き継ぐかが書かれている場合には、その人が所有権を取得します。
遺言があったとしても、不動産についての記述がない場合には、登記をするためには遺産分割が必要です。
また、遺言で相続分の指定をしているに過ぎない場合には、指定された相続分に従った遺産分割を行う必要があります。
遺産分割が必要である場合かどうか迷う場合、是非司法書士にご相談ください。
1-3.遺産分割に期限はないが早めに行う
相続における手続きにおいて、期限があるものがあります。
遺産分割はいつまでにしなければならない、という法律の規定はありません。
しかし、特に相続税の申告があるような場合のように、あとの手続きをスムーズにするために遺産分割協議が必要となる場合もあります。
相続税の申告で、小規模宅地等の特例を利用して、不動産の評価額を下げる場合には、遺産分割が終わっている必要があります。
相続税の申告自体が、相続開始を知った時から10ヶ月以内に行う必要があり、準備にかなりの時間を要するため、遺産分割自体は6ヶ月くらいまでに終わらせておく必要があります。
2.遺産分割
2-1.遺産分割協議
遺産分割協議とは、相続人の全員で話し合い、遺産の分割方法を決め、分割内容について合意することをいいます。
協議の方法について法律では何も定められていませんので、当事者全員が実家に集まって話し合ってもよいですし、電話やメール・SNSによるメッセージなどで個別に話し合いや調整を重ねながら部分的に全員集まるという方法でも構いません。
遺産分割で合意をした場合には、遺産分割協議書を作成して、署名・捺印を行います。
相続登記をする場合には、相続人全員の印鑑登録証明書を添付するので、遺産分割協議書に使う印鑑も実印を利用します。この方法で手続きを行う人が最も多く、費用も安く、手続き終了までの期間も短くなります。ただし、相続人のうち一人でも合意しない方がいる場合には手続きが進まなくなります。各家庭において相続は千差万別です。感情のもつれや経済的事情が複雑に絡み合い手続きが進まなくなる場合もあります。
「土地や建物はいらない、預金だけがほしい」という場合は？
遺産分割では、各相続人の希望や生活状況に応じて柔軟に財産を分け合うことが可能です。
具体的には以下のようなケースがよく見られます：
- 長男が実家の土地建物を相続し、次男はその代わりに預金を多めに受け取る
- 生前に被相続人から多額の贈与を受けていた場合には「特別受益」としてその分を考慮する
- 相続人の中に被相続人に対する「寄与」がある場合、その分を考慮する
- 不動産は売却して現金化し、売却代金を相続人で分ける（換価分割）
- 不動産の相続を放棄し、換金性の高い財産のみ取得する（代償分割）
このような調整を行うためには、相続財産の全体像を正確に把握し、公平性を持って話し合うことが大切です。
相続財産に不動産が含まれる場合、その評価額を専門家に依頼して明確にしたうえで、他の相続財産（預金や有価証券など）とバランスをとる方法が一般的です。トラブルになって「相続」が「争続」にならぬよう、相続手続に経験豊富な当センターをご利用くださいませ。相続経験が豊富な専門家と二人三脚で落としどころを見つけたほうがスムーズに遺産分割協議が進められます。なお、話し合いによる遺産分割がまとまらない場合には、遺産分割調停に進むことになります。
2-2.遺産分割調停とは
遺産分割が相続人同士の話し合い（遺産分割協議）でまとまらない場合は、法的手続きによって解決を図る必要があります。
その代表的な手続きが、家庭裁判所に申立を行って進める「遺産分割調停」です。
調停では、裁判官1名と、法律や相続に関する専門知識を持つ2名の調停委員が、当事者（相続人）から事情を聴き取りながら話し合いをサポートし、調停案を提示します。
相続人全員がその調停案に合意すれば、調停は「成立」となり、調停調書が作成されます。この調書に基づき、相続登記や財産の名義変更などの手続きが行えます。
ただし、調停でも合意が得られなかった場合は、次の段階である「遺産分割審判」に移行することになります。
2-3.遺産分割審判とは
遺産分割審判は、家庭裁判所において行われる手続きで、裁判官立ち会いのもと行われる手続きです。
法的な争いというと裁判を思い浮かべる方も多いと思うのですが、審判はもう少し柔軟な手続きになっています。
審判は調停と異なり、当事者を拘束する強力な手続きで、遺産分割の争いを最終的に解決するものです。
審判がおりて、それが確定すると、審判書と審判確定証明書を手に入れることができるので、これを利用して相続の登記を行います。
上記遺産分割調停、遺産分割審判の手続きに進む場合、弁護士に任せる場合には多額の費用が、ご自身で手続きをなされる場合には多くの書面を作成したり、何度も裁判所に出向いたりと非常に労力がかかり、手続きが終了するまで数カ月～１年以上かかることが通常です。上記遺産分割調停、遺産分割審判の手続きに進むと、心身共に疲弊すること、争った結果、結局法定相続分通り分割することとなることがほとんどですので、労力に見合わないです。よって、相続人全員での話し合いで合意することを目指すべきです。
3.遺産分割をするための流れ
では、遺産分割をするための具体的な流れを、被相続人が亡くなったところから順を追って確認しましょう。
3-1.被相続人が亡くなった直後
被相続人が亡くなった直後に、葬儀などを済ませます。
施設に入っていたなどで、身の回りのものの処分を急ぐような場合には、そこに遺言書がないかは確認しておくようにしましょう。
3-2.遺言書の有無を確認
相続に関する手続きを行う場合には、まずは遺言書の有無を確認します。
上述したように、身の回りのものを整理していると出てくることもありますし、遺言執行者という立場の人が、遺言があったことを教えてくれることもあります。法務局にて遺言書を保管している場合には、被相続人が指定した人に法務局から遺言が遺されていることを教えてくれるサービスも始まります。
公正証書遺言をしている場合には、相続人であれば全国の公証役場で探すこともできます。
遺言があれば、遺言の内容で相続をすすめることになりますが、自筆で書かれた遺言がある場合には裁判所にて遺言書の検認が必要になりますので、早めにご相談ください。
3-3.相続人が誰なのかを調べる
次に相続人が誰なのかを調べて確定する作業をします。
人によっては、今の家庭は再婚であって、離婚前に子供はいたけども、全く交流がないようなケースもあります。
この場合でも、子供である以上は相続人となります。
被相続人の生まれるまでの戸籍謄本を遡って、相続人がほかにいないかどうかを調べて、相続人を確定します。この際、相続関係を図に現す（相続関係説明図）と分かりやすくなります。
3-4.遺産を確定する
あわせて、遺産を確定する作業を行います。
基本的には被相続人が亡くなったときに、被相続人の名義のものになっているものを確認すれば良いです。
しかし、亡くなった日付以降に銀行預金が下ろされていた場合等には、遺産に加えてあげる必要があります。また、被相続人名義の借金についても情報を取り寄せて調べておく必要があります。
遺産の範囲に含むべきかどうか争いがある場合には、最終的には遺産確認の訴えという訴訟を起こす必要もあり、早めに手を付けておくようにする必要があります。
3-5.相続人に関する特殊な事情をクリアにしておく
相続人に関するものとして、相続人ではあっても、その人が相続人として交渉することができない事情がある場合があります。
まず、親と未成年者の子が共同相続をする場合には、親は相続人として自分で交渉をすることができますが、子は未成年者なので親に代理してもらうことはできず、裁判所において特別代理人を選任する手続きを行う必要があります。
また、相続人の一人に、認知症などが原因で、遺産分割協議に参加できないような場合には、成年後見制度を利用し成年後見人を選定して、成年後見人に相続人の代わりに遺産分割協議に参加してもらう必要があります。
3-6.遺産分割を行う
ここまで準備がそろって初めて遺産分割を行います。
まずは遺産分割協議を行い、合意ができれば遺産分割協議書を作成します。
合意ができなければ、遺産分割調停・審判を利用する必要があります。
3-7.相続登記を行う
遺産分割の結果、不動産を相続する人が、相続登記を行います。
登記は法務局で行うことになり、登記申請書を作成して、遺産分割協議書・戸籍に関する書類などの添付書類を添えて提出をすることになります。
4.まとめ
相続をした不動産の登記に必要な、遺産分割についてお伝えしました。
遺産分割といっても当事者で話し合うだけではなく、相続人の調査のために戸籍を遡り、遺産分割協議書を適切に作成する必要があります。
何か心配なことがございましたら、些細なことでも是非ご相談ください。
