相続した不動産を時効取得できるのか？時効取得できる要件や時効取得までの流れを徹底解説！

親が亡くなり実家に住み始めたが、実家の登記は親名義のままになっているという方は意外と多いのではないでしょうか。
遺産分割協議を行っていない、兄弟同士が疎遠でそのままになっていたりする方や、司法書士に移転登記を依頼すると費用がかかるためそのままになってしまっている方もいるかもしれません。

相続した不動産については、登記の申請が義務化されることになりました。相続登記の申請義務化については令和6年4月1日より施行される予定です。
相続登記の申請義務化の具体的な内容は、不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をすることを義務付けるというものです。
なお、正当な理由(※)がないにもかかわらず申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が科されることがあります。

今後は相続登記の申請義務化により、被相続人名義のままになっている登記の移転が進むことが予想されます。
そこで、登記が親名義のままずっと実家に住み続けていた、自分名義の登記に移転できるのかというとそう簡単な話ではないのです。
相続人が他にもいて登記移転に反対しているような場合や、相続した実家が実は借家だったような場合には、自分名義の登記に移転することは原則としてできません。

しかし、時効取得が認められる場合は自分名義の登記に移転することができる場合があります。今回は、時効取得とは何か、相続した不動産を時効取得できる場合、時効取得するための手続きについて解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。

１　取得時効とは

日常会話において「時効」という言葉が使われることがありますが、その多くは「消滅時効」という意味で使われることが多いと思います。すなわち、借りたものを返さなくてよいといった意味で使われることが多いでしょう。

一方、相続した不動産を時効により取得する場合は、「取得時効」です。よって「時効」ではなく「時効取得」という言葉で区別されます。「取得時効」とは、簡単に説明すると、自分の物であると信じて長年使用し続けていると、自分の物になるという制度です。

例えば、親が亡くなった後に実家に長い間住んでいると、たとえ実家が親の所有ではなかったり、相続人が他にいたりした場合であっても、時効によって実家の土地や建物を取得できる場合があるのです。

ただし、長い間住んでいれば必ず時効により取得できるわけではありません。時効によって土地や建物を取得するためには、一定の要件を満たす必要があります。

２　取得時効の要件

相続した不動産を時効によって取得するためには、主に以下の要件が必要です。

1. 所有の意思があること
2. 平穏かつ公然と占有していること
3. 20年間占有していること

以下では、一つ一つ解説していきます。

（１）所有の意思があること

相続した不動産を時効により取得するための最大のポイントは、「所有の意思があること」です。これは「自分の物だと思っていること」という意味です。

所有の意思が認められないケースとして、借りている場合が挙げられます。

例えば、友人からゲームソフトを借りていたが、返すのを忘れて長い間そのままになっているというような場合です。この場合は友人から借りているにすぎませんから、ゲームソフトについては自分の物だと思っているわけではありません。よって、借りてから何十年経っていたとしてもゲームソフトを時効により取得することはありません。

また、賃貸借契約によりマンションの一室を借りて住み始めた場合、たとえ何十年住み続けていたとしてもマンションの一室が時効により自分の物になることはありません。あくまで借りているにすぎず、自分の物だと思っているわけではないからです。

（２）平穏かつ公然と占有していること

「平穏かつ公然と」とは、暴力行為等により奪って住み始めたものではなく、秘密裏に住んでいるわけではない場合ですが、通常であれば満たしますのであまり問題にはなりません。

次に「占有」とは、簡単にいうと相続した不動産に住み続けている状態のことです。占有は継続していることが条件ですが、住み始めた時期がわかる資料があれば、その間ずっと住み続けていることまで証明する必要はありません。

（３）20年間占有していること

相続した不動産を時効によって取得するためには、その不動産に20年間住み続けている必要があります。

10年間占有していれば時効による取得が認められる「短期取得時効」という制度もありますが、相続した不動産の場合は認められない場合が多いでしょう。なぜなら、10年間の占有で時効による取得が認められるためには、住み始めた時に「善意無過失」、つまり他人の物であったことを知らず、かつ自分の物だと思っていたことに過失がないことが必要だからです。

相続した不動産は登記によって権利者が公示されています。この登記を見れば誰が権利者であるかは簡単にわかりますので、登記も見ずに自分の物だと思っていたというのは、過失がないとはいえないからです。

３　相続した不動産を時効により取得できない場合

相続した不動産を時効によって取得できない場合として代表的なケースを紹介します。

不動産は親が借りていたにすぎない場合

親が実家の土地や建物を借りていたにすぎない場合、実家を相続したとしても「所有の意思をもって」占有していることにはなりません。たとえ自分のものになると思って相続したとしても、「所有の意思」があるかどうかは客観的に判断されますので難しいでしょう。
例えば実家の公租公課を支払っているなど客観的な事実が認められれば「所有の意思」があると認められる可能性はあります。

４　時効取得までの流れ

以下では、相続不動産を時効により取得するまでの流れを説明します。

（１）時効援用の意思表示

相続した不動産を時効によって取得するためには、他の相続人や真の所有者に対し、時効援用の意思表示をする必要があります。

（２）登記の共同申請

相続不動産の登記を自分名義に移転するためには原則として元の所有者と時効により取得した者が共同して法務局に申請しなければなりません。しかし、相続した不動産を時効により取得したと言われたからといって、これに同意してくれるとは限りません。同意してくれない人がいる場合、その人に対し訴訟を提起する必要があります。

（３）所有権移転登記請求訴訟の提起

他の相続人や真の所有者に対し、時効援用の意思表示をしても登記に協力してくれない場合は所有権移転登記請求訴訟を提起する必要があります。訴訟の中で「所有の意思をもって」占有していたことや、20年間占有していたこと等を証明する必要があります。
訴訟に勝訴し、確定判決を得た場合は時効取得をした者が単独で移転登記をすることができます。

５　まとめ

相続した不動産を時効取得するための要件、時効取得できない場合、時効取得までの流れについて解説しました。

相続登記が義務化されることにより、遺産分割協議がされずそのままになっていた不動産の登記が今後促進されることが予想されます。それと同時に、長年住み続けていた土地や建物が実は自分のものではなかったという事態も想定されます。
その場合は不動産を時効取得できるかが問題となりますが、特に相続人が多数存在する場合は時効取得の判断が難しい場面もあります。相続不動産の登記をしたいが他の相続人との間で争いになっている場合、相続に詳しい専門家等へ早めにご相談することをおすすめします。